Le marché immobilier a trois dimensions
Beaucoup pensent que le marché immobilier c’est juste: “Acheter et revendre plus cher”.
C’est faux. Il y a trois dimensions qui fonctionnent en même temps.
Dimension 1: Les prix au mètre carré
C’est la dimension la plus connue. Les prix montent ou baissent selon la localisation, la qualité, la rareté.
Paris c’est 10 000 euros le m2. La campagne, c’est 2 000 euros.
Mais comprendre cette dimension seule c’est dangereux. Parce que vous pouvez faire une excellente affaire sur les prix au m2 tout en ayant une mauvaise affaire globalement.
Dimension 2: Les taux d’intérêt et l’accès au crédit
C’est la dimension que la plupart ignorent. Et c’est celle qui change tout.
Quand les taux baissent, tout le monde peut emprunter plus cher. Les prix montent.
Quand les taux montent, moins de gens peuvent emprunter. Les prix baissent.
Actuellement, les taux montent. Donc les prix devraient baisser. Mais beaucoup n’ont pas compris cela encore.
Un bien acheté à 500 000 euros avec un taux à 1,5% coûte beaucoup moins cher qu’un bien identique à 450 000 euros avec un taux à 4%.
Dimension 3: Les revenus locatifs
C’est la dimension que les investisseurs immobiliers étudient.
Un bien qui loue 1 000 euros par mois c’est 12 000 euros par an. Si vous avez payé 300 000 euros, c’est un rendement de 4%.
Mais si vous avez payé 400 000 euros pour le même bien, c’est un rendement de 3%. C’est une mauvaise affaire.
La plupart des gens ne font pas ce calcul. Ils achètent pour la plus-value. Puis le marché s’effondre et ils sont malheureux.
Comment utiliser ces dimensions?
Pour l’investisseur: Ignorez la dimension 1 (les prix au m2). Concentrez-vous sur la dimension 3 (le rendement locatif). Si vous gagnez 4% par an en loyers, peu importe si les prix baissent. Vous gagnez vos 4% quand même.
Pour l’occupant: Vous achetez une maison pour y vivre. Ignorez les trois dimensions. L’important c’est que ça vous plaît et que ça rentre dans votre budget.
Pour le spéculateur: Vous misez sur les dimensions 1 et 2. Vous achetez bon marché quand les taux sont bas. Vous vendez quand les taux montent et qu’on vous propose un prix fou. C’est du jeu. C’est dangereux.
Où en sommes-nous actuellement?
Les taux montent (dimension 2). Les prix au m2 stagnent ou baissent doucement (dimension 1). Les rendements locatifs montent (dimension 3).
C’est un bon moment pour les investisseurs qui cherchent du rendement. Pas bon pour les spéculateurs.
Mon conseil
Si vous achetez pour y vivre, achetez. Les prix ne bougeront pas beaucoup à court terme.
Si vous achetez pour louer, cherchez un bien qui vous rapporte minimum 3% par an en rendement brut. C’est votre garde-fou.
Si vous cherchez la spéculation, oubliez. Trop de risque actuellement.